(Alle Daten berechnet aus dem 30-jährigen Festzins-Hypotheken-Durchschnitt in den Vereinigten Staaten — FRED-Serie MORTGAGE30US — wöchentlich veröffentlicht von der Federal Reserve Bank of St. Louis.) fred.stlouisfed.org
Von einem Durchschnitt von 3,85 % im Jahr 2015 zu einem pandemiebedingten Tief von 2,96 % im Jahr 2021 und wieder hinauf zu 6,17 % im Jahr 2025, schwankten die Zinssätze in nur vier Jahren um mehr als drei Prozentpunkte — eine Volatilität, die seit den frühen 1980er Jahren nicht mehr gesehen wurde.
Was trieb die Schwankungen an?
| Ära | Wichtige makroökonomische Kräfte | Durchschnittlicher 30-Jahres-Zins |
|---|---|---|
| 2015-2019 | Post-GFC-quantitative Lockerung hielt die 10-jährigen Staatsanleihen unter 3 %. | 4,00 % |
| 2020-2021 | Die Fed senkte den Leitzins auf 0 % und kaufte während COVID-19 MBS im Wert von 1,3 Billionen Dollar. | 3,04 % |
| 2022-2023 | Schnellster Zinserhöhungszyklus seit Volcker; Fed-Leitzins bei 5,50 %. | 6,04 % |
| 2024-2025 YTD | Inflation kühlt ab, 10-jährige Staatsanleihen schweben nahe 4,2 %, aber die Laufzeitprämie bleibt hoch. | 6,35 % |
Lohnt es sich, 2025 festzulegen?
| Szenario | 30-Jahres-Zins (Heute festlegen) | Monatliche P&I auf $350 k | Erforderlicher Zinssatz für rentable Refinanzierung* |
|---|---|---|---|
| Basisszenario | 6,20 % | $2.144 | 5,45 % |
| Fed senkt Ende 2025 | 5,50 % | $1.988 | 4,75 % |
| Hohe Inflation bleibt bestehen | 7,00 % | $2.329 | 6,25 % |
*Geht von Gesamtkosten der Refinanzierung von $3.800 und einem 36-monatigen Horizont aus.
Fazit: Selbst wenn Sie zwei Zinssenkungen der Fed bis Q4 2025 erwarten, müsste ein Kreditnehmer, der heute bei 6,2 % festlegt, einen Rückgang der Zinssätze um etwa 0,75 Prozentpunkte benötigen, bevor sich eine Refinanzierung innerhalb von drei Jahren auszahlt. Die Geschichte (2015-2024 Band) zeigt, dass solche Rückgänge vorkommen — aber selten in weniger als 18 Monaten.
Zukunftsindikatoren, die zu beobachten sind
- 10-jährige Staatsanleihenrendite — erklärt ~80 % der wöchentlichen Bewegungen der Hypothekenzinsen.
- Fed Funds Futures (CME) — Marktpreisgestaltung für die nächsten 12 Monate der FOMC-Aktionen.
- Kern-PCE-Inflation — jede Überraschung von 0,1 Prozentpunkten hat die Hypothekenzinsen seit 2022 um ~5 Basispunkte verschoben. fred.stlouisfed.org
- MBS-Spanne zu Staatsanleihen — derzeit 175 Basispunkte gegenüber dem Durchschnitt vor COVID von 90 Basispunkten; eine Normalisierung allein könnte die Zinssätze um 0,3 Prozentpunkte senken.
Praktische Tipps für Kreditnehmer
- Zinssperren länger als 45 Tage sind teuer. Wenn der Abschluss eines Neubaus unsicher ist, verhandeln Sie eine „Float-Down“-Option.
- Punkte vs. APR: Der Kauf von 1 Prozentpunkt heute kostet ~2,2 % des Darlehensbetrags; Amortisation ~6 Jahre. Geben Sie die Zahlen in den Rechner ein, bevor Sie akzeptieren.
- Anpassbarer Zinssatz-Teaser? Macht nur Sinn, wenn Sie planen, innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen oder zu refinanzieren und die Kappungsstrukturen eng sind (≤ 2/2/5).
Ausblick bis 2026
| Jahresende | Fed Funds (Median FOMC Punkt) | Implizierter 30-Jahres-Festzins* |
|---|---|---|
| 2025 | 4,60 % | 5,75 % |
| 2026 | 3,80 % | 5,10 % |
*Abgeleitet über die historische Spanne von 190 Basispunkten der 30-jährigen Hypothek über 10-jährige Staatsanleihen und die auf dem Fed-Punktdiagramm basierende 10-jährige Forward-Kurve.
Wir haben den Höhepunkt überschritten, befinden uns aber noch nicht in einem Niedrigzinsregime. Verwenden Sie den Rechner, um die Zahlungsempfindlichkeit im Bereich von 5,5 %–6,5 % zu testen — immer noch das wahrscheinlichste Band bis Mitte 2026.
