(Alle gegevens zijn berekend op basis van het 30-jarige vaste rente hypotheekgemiddelde in de Verenigde Staten — FRED-serie MORTGAGE30US — wekelijks vrijgegeven door de Federal Reserve Bank van St. Louis.) fred.stlouisfed.org
Van het gemiddelde van 3,85 % in 2015 naar een pandemiedieptepunt van 2,96 % in 2021 en weer omhoog naar 6,17 % tot nu toe in 2025, zijn de tarieven in slechts vier jaar tijd met meer dan drie procentpunten gestegen — een volatiliteit die sinds het begin van de jaren 80 niet meer is gezien.
Wat veroorzaakte de schommelingen?
| Tijdperk | Belangrijke macro-economische krachten | Gemiddelde 30-J Rente |
|---|---|---|
| 2015-2019 | Post-GFC kwantitatieve versoepeling hield de 10-jarige Treasury onder de 3 %. | 4,00 % |
| 2020-2021 | De Fed verlaagde de rente naar 0 % en kocht $1,3 T aan MBS tijdens COVID-19. | 3,04 % |
| 2022-2023 | Snelste renteverhogingscyclus sinds Volcker; Fed-rente op 5,50 %. | 6,04 % |
| 2024-2025 YTD | Inflatie koelt af, 10-jarige Treasury zweeft rond 4,2 %, maar de termijnpremie blijft hoog. | 6,35 % |
Is het de moeite waard om in 2025 vast te zetten?
| Scenario | 30-J Rente (Vandaag vastzetten) | Maandelijkse P&I op $350 k | Rente nodig voor winstgevende herfinanciering* |
|---|---|---|---|
| Basisgeval | 6,20 % | $2.144 | 5,45 % |
| Fed-verlagingen eind 2025 | 5,50 % | $1.988 | 4,75 % |
| Hoge inflatie houdt aan | 7,00 % | $2.329 | 6,25 % |
*Veronderstelt $3.800 totale herfinancieringskosten en een horizon van 36 maanden.
Conclusie: Zelfs als je twee Fed-verlagingen verwacht tegen Q4 2025, zou een lener die vandaag vastzet op 6,2 % de rente met ongeveer 0,75 procentpunt moeten zien dalen voordat een herfinanciering zichzelf binnen drie jaar terugverdient. De geschiedenis (2015-2024 band) toont aan dat dergelijke dalingen voorkomen — maar zelden binnen 18 maanden.
Vooruitkijkende indicatoren om in de gaten te houden
- 10-jarige Treasury-rendement — verklaart ~80 % van de wekelijkse hypotheekrentebewegingen.
- Fed Funds Futures (CME) — marktprijzen voor de komende 12 maanden van FOMC-acties.
- Kern PCE-inflatie — elke 0,1 procentpunt verrassing heeft sinds 2022 de hypotheekrente met ~5 basispunten verschoven. fred.stlouisfed.org
- MBS-spread naar Treasuries — momenteel 175 basispunten versus 90-basispunten pre-COVID-gemiddelde; alleen al een normalisatie zou 0,3 procentpunt van de rente kunnen afschaven.
Praktische tips voor leners
- Rentevastperiodes langer dan 45 dagen zijn duur. Als de voltooiing van nieuwbouw onzeker is, onderhandel dan over een “float-down” optie.
- Punten versus APR: Het afkopen van 1 procentpunt vandaag kost ~2,2 % van het leenbedrag; break-even ~6 jaar. Vul de cijfers in de calculator in voordat je accepteert.
- Aanpasbare rente teaser? Heeft alleen zin als je van plan bent te verkopen of te herfinancieren binnen vijf jaar en de cap-structuren strak zijn (≤ 2/2/5).
Vooruitzichten tot 2026
| Einde van het jaar | Fed Funds (Mediaan FOMC Punt) | Impliciete 30-J Vaste* |
|---|---|---|
| 2025 | 4,60 % | 5,75 % |
| 2026 | 3,80 % | 5,10 % |
*Afgeleid via historische 190 basispunten spread van 30-J hypotheek over 10-jarige Treasury en Fed dot-plot-gebaseerde 10-jarige forward curve.
We zijn voorbij de piek, maar nog niet in een laag-rente regime. Gebruik de calculator om de betalingsgevoeligheid rond de 5,5 %–6,5 % corridor te testen — nog steeds de meest waarschijnlijke band tot midden 2026.
