Mietkaufverträge: Heute mieten, morgen kaufen

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Ein Mietkaufvertrag (auch als Mietoption zum Kauf bezeichnet) kombiniert Elemente des Mietens und Kaufens und ermöglicht es Mietern, einen zukünftigen Kaufpreis festzulegen, während sie heute im Haus wohnen. Diese Vereinbarung spricht Mieter an, die Eigenkapital aufbauen oder eine Immobilie trotz aktueller finanzieller oder kreditbezogener Einschränkungen sichern möchten.

In einem Mietkaufvertrag vereinbaren der Mieter-Käufer und der Verkäufer im Voraus die wichtigsten Bedingungen:

• Optionsgebühr: Eine einmalige, nicht erstattungsfähige Zahlung (typischerweise 1–5 % des Kaufpreises), die das exklusive Recht sichert, innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu kaufen.
• Mietdauer: In der Regel 1–3 Jahre, in denen der Mieter Miete zahlt, oft zum Marktpreis oder leicht darüber.
• Kaufpreis: Im Voraus vereinbart oder durch eine Formel bestimmt, die an den Marktwert gebunden ist, wenn die Option ausgeübt wird.
• Mietgutschriften: Ein Teil der monatlichen Miete (häufig 100–300 $) wird auf die Anzahlung oder den Kaufpreis angerechnet.
• Instandhaltungsverantwortung: Mieter-Käufer übernehmen oft mehr Instandhaltungsaufgaben als bei Standardmietverträgen.

Während der Mietdauer profitiert der Mieter-Käufer von:

• Zeit zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit oder zum Sparen für eine Anzahlung
• Festgelegtem Kaufpreis, der in einem steigenden Markt an Wert gewinnen kann
• Eigenkapitalaufbau durch Mietgutschriften

Es gibt jedoch wichtige Überlegungen:

• Wenn der Mieter-Käufer sich entscheidet, nicht zu kaufen – oder keine Finanzierung sichern kann – werden die Optionsgebühr und die angesammelten Mietgutschriften verfallen.
• Verkäufer können über dem Markt liegende Mieten verlangen, um das Risiko auszugleichen, und der Mieter-Käufer muss die staatlichen Gesetze zu Optionsvereinbarungen verstehen.
• Die Finanzierung muss bis zum Ende der Mietdauer arrangiert werden; das Versäumnis, eine Hypothek zu erhalten, bedeutet den Verlust der Option.

Bevor man einen Mietkaufvertrag eingeht, ist es ratsam:

• Die Richtlinien der HUD zum Hauskauf und zu Mietoptionen zu überprüfen
• Einen zugelassenen Immobilienanwalt zu konsultieren, um die Einhaltung staatsspezifischer Vorschriften sicherzustellen
• Mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der Erfahrung mit Mietoptionsverträgen hat, um günstige Bedingungen auszuhandeln

Mietkaufverträge können eine strategische Brücke zwischen Mieten und Eigentum sein, bergen jedoch einzigartige Risiken und Kosten. Es wird empfohlen, dass potenzielle Mieter alle Bedingungen schriftlich bestätigen und vor der Verpflichtung zu dieser hybriden Vereinbarung professionellen Rat einholen.