Steuervorteile von Mietimmobilien in den USA: Abzüge & Einsparungen

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Der Besitz von Mietobjekten bietet mehrere Steuervorteile, die Eigentümern helfen können, ihre Gesamtsteuerlast zu reduzieren. Nachfolgend sind einige der wichtigsten Steuervorteile aufgeführt:

1. Abschreibungsabzüge: Einer der größten Steuervorteile des Besitzes von Mietobjekten ist die Möglichkeit, das Objekt abzuschreiben. Die Abschreibung ermöglicht es Ihnen, die Kosten des Objekts über einen festgelegten Zeitraum (27,5 Jahre für Wohnimmobilien) abzuziehen, obwohl das Objekt wahrscheinlich an Wert gewinnt. Das bedeutet, dass Sie Abzüge für den Verschleiß des Objekts geltend machen können, was Ihr zu versteuerndes Mieteinkommen reduziert. Es ist wichtig zu beachten, dass die Abschreibung zwar kurzfristig erhebliche Steuereinsparungen bietet, jedoch bei einem Verkauf des Objekts rückgängig gemacht werden kann.

2. Hypothekenzinsabzug: Wenn Sie eine Hypothek auf Ihr Mietobjekt haben, können Sie die Zinsen, die Sie für das Darlehen zahlen, abziehen. Hypothekenzinsen sind für die meisten Eigentümer eine erhebliche Kosten, daher kann dieser Abzug ein wesentlicher Vorteil sein. Dieser Abzug gilt sowohl für die Zinsen auf Darlehen, die zum Kauf des Objekts verwendet wurden, als auch für Darlehen, die für Verbesserungen oder Reparaturen aufgenommen wurden.

3. Abzüge für Betriebskosten: Eigentümer können die Kosten abziehen, die mit der Verwaltung und Instandhaltung ihres Mietobjekts verbunden sind. Dazu gehören Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Werbung, Versicherungsprämien, Nebenkosten, Reparaturen, Wartung und sogar Reisekosten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Objekts. Durch den Abzug dieser Betriebskosten verringern Sie den Betrag des Mieteinkommens, das der Besteuerung unterliegt.

4. Grundsteuerabzug: Grundsteuern sind eine weitere abzugsfähige Ausgabe. Die auf Ihr Mietobjekt gezahlte Grundsteuer kann als Betriebsausgabe abgezogen werden. Diese Steuern werden in der Regel jährlich gezahlt, und der gezahlte Betrag kann Ihr zu versteuerndes Einkommen aus dem Objekt erheblich reduzieren.

5. Kapitalverbesserungen und Reparaturen: Während regelmäßige Reparaturen und Wartungen im Jahr ihrer Entstehung abgezogen werden können, werden Kapitalverbesserungen anders behandelt. Wenn Sie wesentliche Verbesserungen vornehmen, die den Wert erhöhen oder die Lebensdauer des Objekts verlängern (wie das Hinzufügen eines neuen Dachs oder die Installation neuer Geräte), müssen diese Kosten kapitalisiert und über die Zeit abgeschrieben werden. Diese Verbesserungen können jedoch langfristige Steuervorteile bieten, indem sie das zu versteuernde Mieteinkommen in zukünftigen Jahren durch Abschreibungsabzüge reduzieren.

6. Passive Verluste und Verlustvorträge: Eigentümer von Mietobjekten können möglicherweise passive Verluste abziehen, wenn ihre Ausgaben ihr Mieteinkommen übersteigen. Diese Verluste können andere Einkünfte ausgleichen und möglicherweise die Gesamtsteuerlast reduzieren. Wenn die Gesamtverluste aus dem Objekt das Einkommen übersteigen, das Sie verdienen, können Sie diese Verluste möglicherweise in zukünftige Jahre vortragen. Dies kann langfristig zu erheblichen Steuereinsparungen führen.

7. 1031 Austausch (Gleichartige Austausch): Ein 1031 Austausch ermöglicht es Ihnen, Kapitalertragssteuern zu verschieben, wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen und den Erlös in ein ähnliches Objekt reinvestieren. Diese Strategie hilft Investoren, Steuern auf die Wertsteigerung des verkauften Objekts zu verschieben, vorausgesetzt, sie erfüllen bestimmte Anforderungen der IRS. Während Sie letztendlich Steuern auf die Gewinne zahlen werden, wenn Sie das neue Objekt verkaufen, ermöglicht der 1031 Austausch, die Steuerlast zu verschieben, möglicherweise für Jahre oder sogar unbegrenzt, wenn Sie weiterhin in gleichartige Objekte reinvestieren.

8. Steuervorteile für Immobilienprofis: Wenn Sie sich als Immobilienprofi qualifizieren, können Sie Verluste aus Mietobjekten gegen Ihr anderes Einkommen abziehen, ohne den üblichen Regeln für passive Verluste zu unterliegen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie mehr als 750 Stunden pro Jahr mit Immobilienaktivitäten verbringen und bestimmte andere Anforderungen der IRS erfüllen. Dieser Status kann erhebliche Steuereinsparungen für diejenigen bieten, die ihren Lebensunterhalt im Immobilienbereich verdienen.

9. Abzüge für die Nutzung des Homeoffice: Wenn Sie Ihre Mietobjekte von einem Homeoffice aus verwalten, können Sie sich für den Homeoffice-Abzug qualifizieren. Dies ermöglicht es Ihnen, einen Teil Ihrer haushaltsbezogenen Ausgaben, wie Nebenkosten, Versicherungen und Reparaturen, basierend auf der Quadratmeterzahl Ihres Homeoffice abzuziehen. Dieser Abzug kann gelten, wenn Ihr Homeoffice regelmäßig und ausschließlich zur Verwaltung Ihrer Mietobjekte genutzt wird.

Diese Steuervorteile machen den Besitz von Mietobjekten für viele Investoren zu einer attraktiven Option. Es ist jedoch wichtig, einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie alle verfügbaren Abzüge vollständig nutzen und alle IRS-Regeln und -Vorschriften einhalten. Eine ordnungsgemäße Planung und das Verständnis der Steuergesetze können Ihnen helfen, Ihre Investition zu maximieren und Ihre Steuerlast zu reduzieren.