Was ist eine Zwangsversteigerung im Immobilienbereich?
Question
Answer
Zwangsvollstreckung ist der rechtliche Prozess, bei dem ein Kreditgeber versucht, den ausstehenden Saldo eines Darlehens einzutreiben, wenn ein Kreditnehmer keine Zahlungen leistet. Im Immobilienbereich bedeutet dies typischerweise den Verkauf der als Sicherheit verwendeten Immobilie.
Arten der Zwangsvollstreckung
1. Gerichtliche Zwangsvollstreckung
Erfolgt durch gerichtliche Maßnahmen. Der Kreditgeber reicht eine Klage ein, und das Gericht überwacht den Verkauf der Immobilie.
2. Nichtgerichtliche Zwangsvollstreckung
Wird außerhalb des Gerichtssystems abgewickelt, wenn die Hypothek eine „Verkaufsbefugnis“-Klausel enthält. Der Kreditgeber muss die staatlich festgelegten Benachrichtigungsvorschriften einhalten.
Der Zwangsvollstreckungsprozess
- 1. Zahlungsverzug: Der Kreditnehmer gerät mit der Hypothek in Rückstand.
- 2. Mitteilung über den Zahlungsverzug (NOD): Der Kreditgeber gibt eine formelle Mitteilung nach 90–120 Tagen der Nichtzahlung heraus.
- 3. Vor-Zwangsvollstreckungsperiode: Möglichkeit zur Aushandlung einer Darlehensänderung oder eines Notverkaufs.
- 4. Öffentliche Auktion: Die Immobilie wird versteigert, wenn keine Lösung gefunden wird.
- 5. REO (Real Estate Owned): Nicht verkaufte Immobilien werden im Besitz des Kreditgebers.
Folgen der Zwangsvollstreckung
- Kreditauswirkung: Der Kredit-Score kann um 100–200 Punkte sinken.
- Wohnmöglichkeiten: Es wird schwieriger, für mehrere Jahre ein anderes Haus zu mieten oder zu kaufen.
- Defiziturteile: In einigen Staaten können Kreditgeber die Differenz zwischen Verkaufspreis und Darlehenssaldo einfordern.
Wie man eine Zwangsvollstreckung vermeidet
- Frühzeitig Kontakt mit Ihrem Kreditgeber aufnehmen: Besprechen Sie eine Darlehensänderung oder Stundung.
- Notverkauf: Verkaufen Sie die Immobilie mit Zustimmung des Kreditgebers für weniger als den Saldo.
- Übereignung anstelle der Zwangsvollstreckung: Übertragen Sie freiwillig die Urkunde an den Kreditgeber.
- Refinanzierung: Ersetzen Sie das Darlehen durch eines mit besseren Konditionen.
- Professionelle Hilfe suchen: Von HUD zugelassene Wohnungsberater oder Immobilienanwälte.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert eine Zwangsvollstreckung?
Typischerweise 6–12 Monate, abhängig von den staatlichen Gesetzen und ob sie gerichtlich oder nichtgerichtlich ist.
Kann ich während der Zwangsvollstreckung in meinem Haus bleiben?
In vielen Staaten können Sie bleiben, bis die Auktion abgeschlossen ist, aber Sie sollten die Mieterrechte vor Ort überprüfen.
Nächste Schritte
Wenn Sie von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind oder planen, eine zwangsversteigerte Immobilie zu kaufen, konsultieren Sie einen qualifizierten Immobilienanwalt oder einen von HUD zugelassenen Berater in Ihrer Region. Frühzeitiges Handeln kann helfen, Ihre Rechte und Finanzen zu schützen.
