Veronika wurde in Russland geboren, wo ihre Leidenschaft für Musik aufblühte. Nach ihrem Studium am Gnesin College in Moskau, wo sie ihren Ehemann kennenlernte, zog sie nach Italien und dann in die Niederlande, um an renommierten Institutionen eine Ausbildung in klassischer Musik zu absolvieren.

Diese Reise führte sie auf die große Bühne des Bolschoi-Theaters, aber sie fühlte sich immer dazu berufen, die tieferen Verbindungen zwischen Musik und Psychologie zu verstehen. Nachdem sie sich mit ihrem Ehemann in Minnesota niedergelassen und eine Familie gegründet hatte, arbeitet Veronika nun als Gesangslehrerin und hilft Schülern, ihr musikalisches Potenzial zu entdecken. Außerdem ist sie dabei, ihr eigenes Musikstudio zu eröffnen. Sie teilt mit uns ihre Geschichte eines Renovierungsprojekts in St. Cloud, einer Universitätsstadt in Minnesota.

Was ist ein Renovierungsprojekt?

Wir haben dieses Haus im Juni 2020 gekauft. Zu diesem Zeitpunkt lebten wir bereits seit drei Jahren in den Vereinigten Staaten in Plymouth, MN, und wir hatten es geschafft, genug Geld zu sparen, um das Haus zu kaufen: Die meisten Renovierungsprojekte werden, soweit ich weiß, typischerweise bar bezahlt. Anfangs hatten wir keinen klaren Plan, ob wir dort leben oder es vermieten würden, aber wir entschieden uns, das Geld zu investieren, weil ich wirklich etwas mit meinen eigenen Händen machen wollte, während ich gleichzeitig den Wert des Hauses erhöhe.

Lassen Sie mich das Konzept eines Renovierungsprojekts erklären: Man kauft ein Haus zu einem niedrigen Preis, führt in kurzer Zeit Reparaturen durch, aber es handelt sich nicht um größere Renovierungen – nur leichte Reparaturen, um das Haus bewohnbar und in einem anständigen Zustand zu machen. Wir hatten anfangs kein Geschäftsmodell – wir suchten nach einer guten Investitionsmöglichkeit. Angesichts unseres Budgets mussten wir in den umliegenden Gebieten suchen. Wir wollten dieses Projekt abschließen und entweder vermieten oder verkaufen. Derzeit haben wir beschlossen, das Haus zu verkaufen, und es steht auf dem Markt.

Unterwegs habe ich im Allgemeinen verstanden, dass in den Staaten Renovierungsprojekte oft von einem Paar durchgeführt werden, bei dem einer Immobilienmakler und der andere Handwerker ist. Der Handwerker ist normalerweise der Ehemann, der die Reparaturen durchführt, oder es ist die Familie, die die Arbeit macht, das Haus verändert und umgestaltet und alle Änderungen legalisiert, mit den notwendigen Genehmigungen, um die Reparaturen legal durchzuführen. Die Ehefrau verwaltet oft die Vermietung oder den Verkauf, um zusätzliche Gebühren zu vermeiden. Aber mein Mann und ich sind nicht als Geschäft in dieses Renovierungsprojekt eingestiegen, sondern eher als zusätzliche Möglichkeit, Geld zu verdienen und unsere finanzielle Position in den Vereinigten Staaten zu stärken.

Die Immobilie auswählen

Ich habe diese Immobilie basierend auf fünf Hauptfaktoren ausgewählt. Erstens waren wir auf den Bundesstaat Minnesota beschränkt, da wir dort leben. Zweitens wollten wir, dass die Immobilie innerhalb von 60 Meilen von unserem Wohnort in Plymouth liegt, was etwa eine Stunde Fahrtzeit entspricht. Drittens hatten wir ein Budget von etwa 60.000 $ in bar, da das alles war, was wir zu der Zeit hatten, und die meisten Häuser in unserer Gegend waren viel teurer. Schließlich fanden wir eine Immobilie in St. Cloud für 50.000 $, was sich mit Abschlussgebühren auf 52.000 $ belief. Ich möchte erwähnen, dass das heutzutage näher bei 70.000 $ liegen würde. Viertens war der Zustand des Hauses wichtig – ob die Hauptsysteme wie Sanitär und Elektrik funktionierten und ob das Haus bewohnbar war und keine größeren strukturellen Probleme hatte. Schließlich haben wir das Designlayout berücksichtigt und ob es zum Vermieten oder Wohnen geeignet wäre und welche Änderungen vorgenommen werden könnten, um es zu verbessern.

Ehrlich gesagt hat es etwa ein Jahr gedauert, die richtige Immobilie zu finden. Ich habe mit mehreren Maklern zusammengearbeitet, weil nicht alle bereit waren, 60 Meilen für Besichtigungen zu fahren, und ich keine großen Provisionen anbot. In Minnesota zahlt normalerweise der Käufer nicht die Gebühren – der Verkäufer tut es. Der Verkäufer war in unserem Fall auch nicht bereit, diese Gebühren zu übernehmen. Daher war es schwierig, einen Makler für diese Art von Immobilie zu finden, da Makler typischerweise auf Provisionsbasis vom Verkaufspreis arbeiten, und niemand war daran interessiert, durch ganz Minnesota zu fahren, um Häuser in der Preisklasse von 50.000 $ zu zeigen. Daher war es ziemlich herausfordernd, einen Immobilienmakler zu finden, und ich würde empfehlen, nach zusätzlichen Websites zu suchen, vielleicht für interne Investoren, oder selbst nach Immobilien zu suchen und dann einen Makler für Besichtigungen auf Websites wie Zillow.com oder Realtor.com zu kontaktieren.

Ich habe diese Immobilie über eine Investoren-Website gefunden. Das Haus war für 35.000 $ von einer Frau im Haus-Flipping-Geschäft gekauft worden und wurde für 50.000 $ gelistet. Was diese Immobilie auszeichnete, war ihre Lage in einer Studentenstadt: nur fünf Minuten vom Campus entfernt, keine größeren strukturellen Probleme, und die Hauptsysteme waren funktional. 

Eine Geschichte hinter dem Haus

Das Haus wurde 1912 gebaut und liegt fünf Gehminuten von der St. Cloud State University entfernt. Es hat anderthalb Stockwerke, typisch für die damalige Zeit. Ursprünglich war das Haus 858 Quadratfuß groß mit einem unfertigen Keller. Etwa 50 Jahre später wurde eine angebaute Garage hinzugefügt, zusätzlich zu einer freistehenden Garage am Ende des Grundstücks. Das Grundstück hat zwei Zufahrten von zwei Straßen, da es sich auf einem Eckgrundstück befindet. Das Grundstück selbst ist geräumig und bietet Platz für einen Spielplatz, ein kleines Lagerfeuer oder sogar eine kleine Werkstatt. Das Haus hat ein Badezimmer im zweiten Stock; es gibt kein Badezimmer im ersten Stock, was die Renovierung herausfordernd machte. Der zweite Stock hat zwei kleine Schlafzimmer, und der erste Stock umfasst ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Esszimmer und einen Wintergarten.

Wichtige Vorschriften für Renovierungsprojekte in Minnesota

Hier sind die wichtigsten Vorschriften, die beim Kauf eines Renovierungsprojekts in Minnesota zu beachten sind:

1.         Immobilieninspektion: Stellen Sie sicher, dass ein lizenzierter Inspektor die Immobilie überprüft hat und der Verkäufer eine Offenlegung von Mängeln bereitgestellt hat.

2.         Zonierung: Überprüfen Sie, ob die Zonierung der Immobilie die geplanten Arbeiten oder Änderungen erlaubt.

3.         Genehmigungen: Holen Sie die notwendigen Genehmigungen für Renovierungen ein, insbesondere wenn elektrische, sanitäre oder strukturelle Änderungen geplant sind.

4.         Bauvorschriften: Stellen Sie sicher, dass die Arbeiten den lokalen Bauvorschriften und Sicherheitsstandards entsprechen.

5.         Steuern: Überprüfen Sie, ob unbezahlte Grundsteuern oder Gebühren vorliegen.

6.         Umweltrisiken: Seien Sie sich potenzieller Gefahren durch Bleifarbe oder Asbest bewusst, wenn das Haus alt ist.

7.         HOA-Regeln: Überprüfen Sie, falls zutreffend, alle Einschränkungen, die von der Hausbesitzervereinigung für Renovierungen auferlegt werden.

Ich habe knapp 2.000 $ für Abschlusskosten bezahlt, einschließlich Titelsuche und Titelversicherung, Aufzeichnungsgebühren und Übertragungsgebühren. Ich habe keine Inspektion bestellt und keine Kredite aufgenommen, daher habe ich keine weiteren Gebühren bezahlt. Für diejenigen, die ein ähnliches Projekt im aktuellen Markt in Minnesota, insbesondere in der Stadt St. Cloud, in Betracht ziehen, würde ich vorschlagen, ein Budget von etwa 100.000 $ + 30.000 $ für Renovierungen einzuplanen, um nach dem Verkauf etwa 100.000 $ zu verdienen.

Das Haus umbauen

Ich habe mich schon immer für verschiedene Umbauprojekte interessiert und früher verschiedene Shows über die Umgestaltung von Räumen angesehen, daher war Design schon immer eines meiner Interessen. Als wir dieses Haus kauften, konnte ich es kaum erwarten, Böden, Wandfarben, Möbel, Küchenschränke usw. auszuwählen. Ich war immer mehr an Design interessiert als an größeren strukturellen Änderungen wie dem Ersetzen von Wänden, Türen, Fenstern, dem Dach oder der Landschaftsgestaltung. Dies motivierte mich, das Projekt in Angriff zu nehmen, weil ich es als kreativen Prozess sah. Ich habe auch immer gerne Verbesserungen vorgenommen und Dinge zum Besseren verändert, und dies war eine großartige Möglichkeit, unsere Energie in die Umgestaltung von etwas zu stecken und es in etwas Schönes zu verwandeln. Unsere Familie hatte sich noch nie zuvor an solchen Projekten beteiligt – aber mein Vater hat uns viel bei den Reparaturen geholfen, wie Sanitärarbeiten, Elektroarbeiten und Fensteraustausch.

In unserem Fall gab es glücklicherweise keine strukturellen Probleme. Ich würde jedoch raten, dass Sie vor dem Kauf entweder einen Inspektionsdienst beauftragen oder, wenn Sie einen einigermaßen sachkundigen Handwerker haben, das Haus auf diese Probleme, insbesondere strukturelle, überprüfen lassen. 

Hier ist, was wir getan haben. Zuerst haben wir die Verkleidung ersetzt. Wir mussten das Dach ersetzen, aber das war sehr teuer – es kostete etwa 14.000 $. Wir haben eine Hausversicherung abgeschlossen, und wir hatten großes Glück, dass es in diesem Jahr einen Hagelsturm gab. Aufgrund des Hagelsturms hat die Versicherung unser Dach vollständig erneuert. Der Ersatzdienst kostete ursprünglich 14.000 $, aber wir mussten nur etwa 1.500 $ zahlen – der Preis für ein Jahr Hausversicherung. 

Die nächste Phase war das Erneuern der Trockenbauwände im ganzen Haus und das Auftragen von Putz. Dies dauerte sehr lange. Danach haben wir neue Böden verlegt, die Wände gestrichen und die Sanitäranlagen aktualisiert, da die Hauptsysteme, wie die Heizungs- und Kühlsysteme, in gutem Zustand waren. Wir mussten nur die Abwasserrohre ein wenig modifizieren, und das war alles.

Die äußeren Veränderungen am Haus – insbesondere die Verkleidung und das Dach – dauerten etwas mehr als einen Monat. Alles andere, der Innenumbau, dauerte etwa 7-8 Monate, da wir nur an Wochenenden arbeiteten.

⁠Wir haben keine größeren Überholungen durchgeführt; wir haben nur ein Badezimmer mit Toilette und Badewanne im Halbuntergeschoss hinzugefügt und eine Wand gebaut, um diesen Bereich vom Hauptteil des Kellers zu trennen. Außerdem haben wir eine zusätzliche Wand zwischen dem Esszimmer und der Küche hinzugefügt, da die Küche früher offen war, aber jetzt ist sie mehr getrennt, was zusätzlichen Platz für Schränke bot. Auch im zweiten Stock haben wir die Badewanne durch eine Dusche ersetzt, was das Badezimmer geräumiger machte. Abgesehen davon haben wir einfach die Materialien aktualisiert, die Böden, Wände, Decken usw. erneuert, ohne das Hauptlayout zu ändern.

Das Einzige, wofür wir Fachleute engagiert haben, war der Austausch des Daches. Und einmal haben wir einen Elektriker gerufen, um die Steckdosen im ganzen Haus zu überprüfen, um zu sehen, ob sie ordnungsgemäß installiert waren. Die Beauftragung eines Elektrikers kostete 300 $, nur damit er vorbeikommt und einige Probleme aufzeigt – ohne etwas zu reparieren, und das war meiner Meinung nach ziemlich teuer. Alles andere haben wir selbst gemacht. Zum größten Teil hat mein Vater die Hauptarbeit erledigt – wie das Ersetzen der Verkleidung, das Installieren eines Garagentors, das Gießen von Beton für die Einfahrt oder das Erneuern einiger Rohre. Ich habe die Innenarbeiten erledigt, wie das Verputzen, Streichen und Installieren von Sockelleisten. Und mein Vater hat auch die Türen und Fenster installiert, da wir alle Fenster ebenfalls ersetzt haben.

Wie man das Haus verkauft

Was das Marketing des Hauses betrifft, so werden diese Dienstleistungen in Minnesota typischerweise vom Verkäufer bezahlt. Die Maklergebühren betragen normalerweise 2,7 % für den Makler des Verkäufers und 2,7 % für den Makler des Käufers. Beide Parteien werden normalerweise vom Verkäufer bezahlt. In meinem Fall wollte ich als Verkäufer wirklich bei diesen Kosten sparen und versuchte, ohne einen Makler auszukommen, zumindest auf meiner Seite. Dies war ein ziemlich herausfordernder Weg, da ich alles selbst machen musste, angefangen bei der professionellen Fotografie, der virtuellen Inszenierung (da das Haus leer war und es mit virtueller Inszenierung für Käufer attraktiver aussehen würde). 

Dann fand ich einen Service auf der Website beycome.com, bei dem für eine Pauschalgebühr (in meinem Fall 99 $) Ihr Angebot auf MLS, einer allgemeinen Website für Immobilienmakler, veröffentlicht wird und es automatisch auf Plattformen wie Zillow, Realtor, Trulia usw. erscheint. Ich habe auch die gesamte weitere Kommunikation selbst abgewickelt. Diese Plattform fungierte also nur als Listing-Agent, vorausgesetzt, dass ich das Angebot auch selbst veröffentlicht habe, was bedeutet, dass ich alle Fragen beantwortet und sichergestellt habe, dass das Angebot auf MLS live war. In meinem Fall war es schwierig, aber es hat sich gelohnt, weil ich bei dieser Transaktion 6.500 $ gespart habe.

Ein Renovierungsprojekt: Zusammenfassung

Fassen wir zusammen! Der schwierigste Teil war, alle Aspekte zu lernen, angefangen damit, wo man erschwingliche Baumaterialien kauft, wie man Änderungen vornimmt, wie man es auf die legalste Weise macht, wie man keine Auftragnehmer engagiert und wie man schließlich das Haus verkauft, da ich noch nie etwas in den Vereinigten Staaten verkauft hatte. All diese neuen Schritte waren anfangs sehr schwierig, aber wenn man sie einmal macht und dann wieder, werden sie viel einfacher, genau wie es bei jedem anderen Prozess der Fall ist.

Der positivste Aspekt war die Möglichkeit, Geld zu verdienen. Gleichzeitig lerne ich viele Informationen, die vielleicht nie nützlich sein werden, aber vielleicht doch, da ich plane, mein eigenes Qualitätsheim in einer guten Nachbarschaft zu kaufen und es selbst zu renovieren. Hausbesitzer in Minnesota haben das Recht, bestimmte Maßnahmen und Renovierungen in ihren eigenen Häusern durchzuführen. Aber natürlich müssen Sie für die volle Legalität überall die Genehmigungen einholen.

Was mir an diesem Projekt wirklich gefallen hat, ist, dass es meine Beziehung zu meinem Vater gestärkt hat. Wir haben einen neuen Meilenstein in unserer Beziehung gefunden. Im Allgemeinen ist es lohnend, die Ergebnisse Ihrer Handlungen zu sehen und durch dieses Haus einer Familie Glück zu bringen, in einem schönen, neuen Zuhause, das keine größeren Renovierungen erfordert. Ich bin glücklich, dass eine Familie dort leben, ihre Kinder großziehen und Erinnerungen für ein Leben lang hinterlassen wird. Und ich habe dazu beigetragen.

Es gibt einige häufige Fehler, die Sie zu vermeiden versuchen sollten. Der erste Fehler, den ich gemacht habe, den ich erst später erkannt habe, war, dass es sehr wichtig ist, die Frage zu beantworten, warum Sie diese Art von Haus kaufen. Ist es für Sie selbst? Zum späteren Vermieten? Langfristig oder kurzfristig? Ich meine, auf Airbnb oder zur langfristigen Vermietung? Denn je nach Antwort sind unterschiedliche Ansätze für die Renovierung des Hauses erforderlich. Oder vielleicht kaufen Sie es, um es zu renovieren und sofort weiterzuverkaufen. All diese Ansätze erfordern ein unterschiedliches Projektmanagement – und als ich das Haus kaufte, wollte ich einfach etwas kaufen, das Bargeld behalten und es vermehren. Aber ich wusste nicht, zu welchem Zweck.

Ich würde raten, genug Bargeld einzuplanen, abhängig vom Niveau des Hauses, das Sie kaufen möchten, und mindestens genauso viel für Renovierungen, basierend auf dem Preis des Hauses. Zum Beispiel, wenn Sie ein Haus für 52.000 $ kaufen, sollten Sie mindestens 52.000 $ haben, um das Haus zu renovieren, vorausgesetzt, dass die meisten Arbeiten von Ihnen persönlich durchgeführt werden. Natürlich müssen Sie jemanden haben, der Ihnen helfen kann, wie Ihren Ehemann, Partner, Vater oder eine nahestehende Person, die assistieren kann. Und Sie sollten sehr geschickt sein, um die meisten Arbeiten selbst zu erledigen, um beim Projekt zu sparen. 

Ich hoffe, diese Geschichte hilft jedem, der eine ähnliche Reise in Betracht zieht. Ich wünsche Ihnen viel Glück auf dem Weg!