Wichtige Zahlen auf Bundesstaatsebene
- Typische monatliche Miete: 2.398 $ (↔ MoM + 3 $; YoY – 14,4 % / – 403 $)
- Aktive Angebote: ≈ 98.000 Mietwohnungen derzeit auf dem Markt (höchster Stand seit 2020)
- Leerstandsquote: 5,4 %, die höchste landesweit seit sechs Jahren
- Erforderliches Jahreseinkommen: 96.000 $, um sich die mittlere Miete nach der 30 %-Einkommensregel leisten zu können (vs. 74.000 $ national)
- Neues Angebot: 42.000 Mehrfamilieneinheiten in den letzten 12 Monaten geliefert
- Beobachtete Mieternachfrage: Läuft 2 % unter dem Niveau von 2019, d.h. im Wesentlichen vorpandemisch normal
- Zillow-Mietprognose: + 3,1 % für Einfamilienhäuser und + 2,1 % für Mehrfamilienhäuser bis Ende 2025
- Erschwinglichkeitslücke: Da die mittlere Miete in Kalifornien 30 % über dem US-Durchschnitt (1.850 $) liegt, benötigt ein Haushalt jetzt etwa 96.000 $ Jahreseinkommen, um die Standardregel „Miete = 30 % des Einkommens“ einzuhalten, im Vergleich zu 74.000 $ national.
Wie die großen Metropolen im Vergleich abschneiden
| Metropole | Typische Miete | MoM Δ | YoY Δ |
|---|---|---|---|
| San Francisco | 2.600 $ | -95 $ | -21,1 % |
| Bay Area (insgesamt) | 3.200 $ | -60 $ | -14,7 % |
| Los Angeles | 2.311 $ | -34 $ | -17,3 % |
| San Diego | 2.800 $ | 0 $ | -6,6 % |
| San Jose | 2.588 $ | -7 $ | -11,8 % |
| Sacramento | 1.670 $ | — | — |
Was die Tabelle zeigt
- Die Korrektur von 2024 hat sich entlang der Küste vertieft. San Francisco und Los Angeles verzeichnen die stärksten Abschläge von den pandemiebedingten Höchstständen, dank einer Rekordpipeline von Class-A-Wohnungsübergaben und anhaltender Abwanderung.
- Inland-Metropolen (Sacramento, Riverside, Fresno – nicht gezeigt) sind näher an der Preisstabilität, da sie 2022–23 nie so stark angestiegen sind.
Nachfrage- und Erschwinglichkeitsdruck
Der neueste Mietbericht von Zillow zeigt, dass ein Mieter jetzt in 11 kalifornischen MSAs ein sechsstelliges Gehalt verdienen muss, um sich den mittleren Mietvertrag leisten zu können, ohne mietbelastet zu werden. In Los Angeles gibt ein typischer Mieter 36 % des Bruttoeinkommens für Miete aus; in San Francisco sind es 41 %.
Doch die beobachtete Nachfrage (ZORDI) stagniert eher, als dass sie zusammenbricht. Die Seitenaufrufe und Anfragen in Kalifornien liegen nur 2 % unter ihrem Basiswert von 2019 — Mieter brauchen immer noch Wohnraum; sie suchen einfach intensiver und wehren sich gegen die geforderten Preise.
Angebotsseite
Entwickler haben in den letzten 12 Monaten landesweit etwa 42.000 neue Mehrfamilieneinheiten geliefert — die größte Welle seit den 1980er Jahren. Zusammen mit Tausenden von „zufälligen“ Einfamilienvermietungen, die in einem Hochzinsumfeld unverkauft blieben, liegt die Leerstandsquote auf Zillows Plattform bei 5,4 %, dem höchsten Stand seit sechs Jahren. Diese neue Entspannung erklärt, warum die landesweiten Mieten fallen, obwohl die Beschäftigung stark bleibt.
Für die Zukunft erwartet Zillow Research:
- Einfamilienhausmieten: +3,1 % im Kalenderjahr 2025.
- Mehrfamilienhausmieten: +2,1 %, ein Tempo weit unter dem Boom von 2021-22.
Die Bauanfänge sind jedoch bereits um 25 % von ihrem Höchststand 2022 zurückgegangen, sodass das heutige Überangebot bis 2026 allmählich abgebaut wird.
Was es für Mieter bedeutet
- Verhandeln, nicht zögern. Mit mehr Inventar sind Vermieter offener für kostenlose Parkplätze, mietfreie Monate oder moderate Mietsenkungen bei Verlängerungen.
- Erwägen Sie 12- bis 24-monatige Mietverträge. Wenn Sie jetzt einen günstigen Tarif sichern, sparen Sie, bevor die nächste Baupause den Markt verengt.
- Erweitern Sie Ihren Suchradius. Inland-Hubs wie Sacramento und das Inland Empire liegen 10-15 % unter den Küstenpreisen und bieten dennoch ähnliche Flexibilität beim Pendeln mit Hybrid.
Was es für Vermieter bedeutet
- Realistisch bepreisen. Einheiten, die über dem Zillow-Mietindex für ihre Postleitzahl gelistet sind, bleiben 25 % länger auf dem Markt. Verwenden Sie Daten, nicht die Vergleiche vom letzten Jahr.
- In Make-Readies investieren. Kleine Upgrades (Smart Locks, frische Farbe, Waschmaschine im Apartment) können auch in einem abkühlenden Markt Premiumpreise rechtfertigen.
- Mietobergrenzen verstehen. Kaliforniens landesweites AB 1482 erlaubt jährliche Erhöhungen von bis zu 5 % + CPI (derzeit ≈ 8 %), aber lokale Verordnungen können strenger sein.
Ausblick bis Anfang 2026
- Basisszenario: Die landesweiten Mieten erreichen im 3. Quartal 2025 ihren Tiefpunkt und steigen dann jährlich um 1–3 %, da die Fertigstellungen neuer Gebäude zurückgehen und die Haushaltsbildung wieder anzieht.
- Aufwärtsrisiko: Ein starker Rückgang der Hypothekenzinsen könnte Mieter zum Hauskauf verleiten, die Nachfrage weiter abschwächen und Vermieter zwingen, die Mieten stabil zu halten.
- Abwärtsrisiko: Wenn die Baufinanzierung angespannt bleibt, könnte die heutige Pipeline die letzte große Welle für eine Weile sein, was die Leerstände schneller als erwartet verknappen könnte.
Kurz gesagt, 2025 zeichnet sich als mieterfreundliches Fenster ab: reichliches Angebot, weichere Preise und Verhandlungsspielraum. Vermieter können immer noch erfolgreich sein, aber nur, indem sie datengetrieben und wettbewerbsfähig bleiben. Behalten Sie die Inventartrends genau im Auge; das Kräfteverhältnis könnte sich bis Ende 2026 erneut verschieben.
