Belangrijke Cijfers op Staatsniveau
- Typische maandelijkse huur: $2,398 (↔ MoM + $3; YoY – 14.4 % / – $403)
- Actieve aanbiedingen: ≈ 98 000 huurwoningen momenteel op de markt (hoogste sinds 2020)
- Leegstandspercentage: 5.4 %, het hoogste in zes jaar in de hele staat
- Vereist jaarlijks inkomen: $96 000 om de mediane huur te kunnen betalen volgens de 30 %-van-inkomen regel (vs. $74 000 nationaal)
- Nieuwe aanbod: 42 000 meergezinswoningen geleverd in de afgelopen 12 maanden
- Waargenomen huurdersvraag: Loopt 2 % onder het niveau van 2019, d.w.z. in wezen pre-pandemisch normaal
- Zillow huurprognose: + 3.1 % voor eengezinswoningen en + 2.1 % voor meergezinswoningen tot eind 2025
- Betaalbaarheidskloof: Omdat de mediane huur in Californië 30 % boven het Amerikaanse gemiddelde ligt ($1,850), heeft een huishouden nu ongeveer $96 k aan jaarlijks inkomen nodig om de standaardregel “huur = 30 % van inkomen” te handhaven, versus $74 k nationaal.
Hoe de Grote Metropolen Vergelijken
| Metro | Typische Huur | MoM Δ | YoY Δ |
|---|---|---|---|
| San Francisco | $2,600 | -$95 | -21.1 % |
| Bay Area (algemeen) | $3,200 | -$60 | -14.7 % |
| Los Angeles | $2,311 | -$34 | -17.3 % |
| San Diego | $2,800 | $0 | -6.6 % |
| San Jose | $2,588 | -$7 | -11.8 % |
| Sacramento | $1,670 | — | — |
Wat de tabel laat zien
- De correctie van 2024 is langs de kust verdiept. San Francisco en Los Angeles registreren de grootste kortingen vanaf de pieken in de pandemie, dankzij een recordaantal Class-A appartementleveringen en aanhoudende uittocht.
- Inlandse metropolen (Sacramento, Riverside, Fresno – niet getoond) zijn dichter bij prijsstabiliteit, omdat ze nooit zo hoog zijn gestegen in 2022–23.
Vraag & Betaalbaarheidsdruk
Het laatste huurrapport van Zillow constateert dat een huurder nu zes-cijferige salarissen moet verdienen in 11 Californische MSAs om de mediane huur te kunnen betalen zonder huurbelast te worden. In Los Angeles besteedt een typische huurder 36 % van het bruto inkomen aan huur; in San Francisco is dat 41 %.
Toch stagneert de waargenomen vraag (ZORDI) eerder dan dat deze instort. Het aantal paginaweergaven en aanvragen in Californië ligt slechts 2 % onder hun basislijn van 2019 — huurders hebben nog steeds huisvesting nodig; ze winkelen gewoon harder en verzetten zich tegen de vraagprijzen.
Aanbodzijde
Ontwikkelaars hebben in de afgelopen 12 maanden ongeveer 42 k nieuwe meergezinswoningen in de hele staat geleverd — de grootste golf sinds de jaren 80. Gecombineerd met duizenden “toevallige” eengezinswoningen die niet zijn verkocht in een omgeving met hoge rente, zweeft het leegstandspercentage op het platform van Zillow rond 5.4 %, het hoogste in zes jaar. Deze nieuwe ruimte verklaart waarom de huren in de hele staat dalen, zelfs als de werkgelegenheid sterk blijft.
Vooruitkijkend verwacht Zillow Research:
- Eengezinswoning huren: +3.1 % in kalenderjaar 2025.
- Meergezinswoning huren: +2.1 %, een tempo ruim onder de boom van 2021-22.
Bouwstarts zijn echter al met 25 % gedaald ten opzichte van hun piek in 2022, dus het huidige overaanbod zal geleidelijk afnemen tot 2026.
Wat Het Betekent voor Huurders
- Onderhandel, aarzel niet. Met meer aanbod zijn verhuurders meer open voor gratis parkeren, maandvrije concessies of bescheiden huurverlagingen bij verlengingen.
- Overweeg huurcontracten van 12 tot 24 maanden. Als je nu een gunstig tarief vastlegt, bespaar je voordat de volgende bouwpauze de markt weer krapper maakt.
- Vergroot je zoekradius. Inlandse hubs zoals Sacramento en de Inland Empire liggen 10-15 % onder de kustprijzen, maar bieden vergelijkbare flexibiliteit voor woon-werkverkeer met hybride werken.
Wat Het Betekent voor Verhuurders
- Prijs realistisch. Eenheden die boven de Zillow Huurindex voor hun postcode worden vermeld, blijven 25 % langer op de markt. Gebruik data, niet de vergelijkingen van vorig jaar.
- Investeer in make-readies. Kleine upgrades (slimme sloten, verse verf, wasmachine in de unit) kunnen premium prijzen rechtvaardigen, zelfs in een afkoelende markt.
- Begrijp huurplafonds. De Californische staatswet AB 1482 staat jaarlijkse verhogingen tot 5 % + CPI (momenteel ≈ 8 %) toe, maar lokale verordeningen kunnen strenger zijn.
Vooruitzichten Tot Begin 2026
- Basisscenario: De huren in de hele staat bereiken hun dieptepunt in Q3 2025 en stijgen dan jaarlijks met 1–3 % naarmate de voltooiing van nieuwbouw afneemt en de gezinsvorming herstelt.
- Opwaarts risico: Een scherpe daling van de hypotheekrente zou huurders kunnen verleiden tot het kopen van een huis, waardoor de vraag verder afneemt en verhuurders gedwongen worden de huren stabiel te houden.
- Neerwaarts risico: Als de financiering van de bouw krap blijft, zou de huidige pijplijn de laatste grote golf kunnen zijn voor een tijdje, waardoor de leegstand sneller dan verwacht krapper wordt.
Kortom, 2025 lijkt een huurdersvriendelijk venster te worden: ruim aanbod, zachtere prijzen en ruimte om te onderhandelen. Verhuurders kunnen nog steeds slagen, maar alleen door data-gedreven en concurrerend te blijven. Houd de inventaristrends goed in de gaten; de machtsbalans kan tegen eind 2026 weer verschuiven.
