Veronika werd geboren in Rusland, waar haar passie voor muziek tot bloei kwam. Na haar studie aan het Gnesin College in Moskou, waar ze haar man ontmoette, waagde ze zich naar Italië en vervolgens naar Nederland om klassieke muziek te studeren aan prestigieuze instellingen.

Deze reis bracht haar naar het grote podium van het Bolshoi Theater, maar ze voelde altijd een roeping om de diepere verbindingen tussen muziek en psychologie te begrijpen. Samen met haar man vestigde ze zich in Minnesota en bouwde een gezin op. Veronika werkt nu als zangcoach en helpt studenten hun muzikale potentieel te verkennen. Daarnaast is ze bezig met het opzetten van haar eigen muziekstudio. Ze deelt met ons haar verhaal over een fixer-upper project in St. Cloud, een universiteitsstad in Minnesota.

Wat is een Fixer-Upper Project?

We kochten dit huis in juni 2020. Tegen die tijd woonden we al drie jaar in de Verenigde Staten in Plymouth, MN en hadden we genoeg geld gespaard om het huis te kopen: de meeste fixer-upper projecten worden meestal contant verkocht, voor zover ik weet. Aanvankelijk hadden we geen duidelijk plan of we er zouden gaan wonen of het zouden verhuren, maar we besloten het geld te investeren omdat ik echt iets met mijn eigen handen wilde doen en tegelijkertijd de waarde van het huis wilde verhogen.

Laat me het concept van een fixer-upper project uitleggen: je koopt een huis voor een lage prijs, voert reparaties uit in een korte periode, maar dit zijn geen grote renovaties – slechts kleine reparaties om het huis bewoonbaar te maken, in een fatsoenlijke staat. We hadden aanvankelijk geen bedrijfsmodel – we zochten naar een goede investeringsmogelijkheid. Gezien ons budget moesten we iets in de omliggende gebieden zoeken. We wilden dit project voltooien en het ofwel verhuren of verkopen. Momenteel hebben we besloten het huis te verkopen, en het staat op de markt.

Onderweg begreep ik over het algemeen dat in de Verenigde Staten fixer-upper projecten vaak worden uitgevoerd door een stel waarbij de een makelaar is en de ander een klusjesman. De klusjesman is meestal de echtgenoot, die de reparaties uitvoert, of het is de familie die het werk doet, het huis verandert en verbouwt en alle veranderingen legaliseert, met de nodige vergunningen om de reparaties legaal te maken. De vrouw beheert vaak de verhuur of verkoop om extra kosten te vermijden. Maar mijn man en ik gingen dit fixer-upper project niet aan als een bedrijf, maar eerder als een extra manier om geld te verdienen en onze financiële positie in de Verenigde Staten te versterken.

Het Kiezen van het Pand

Ik heb dit pand geselecteerd op basis van vijf hoofdcriteria. Ten eerste waren we beperkt tot de staat Minnesota, omdat we daar wonen. Ten tweede wilden we dat het pand binnen 60 mijl van onze woonplaats in Plymouth zou liggen, wat ongeveer een uur rijden is. Ten derde hadden we een budget van ongeveer $60.000 in contanten, omdat dat alles was wat we op dat moment hadden, en de meeste huizen in onze omgeving waren veel hoger geprijsd. Uiteindelijk vonden we een pand in St. Cloud voor $50.000, wat neerkwam op $52.000 met afsluitkosten. Ik wil vermelden dat dat tegenwoordig dichter bij $70.000 zou liggen. Ten vierde was de staat van het huis belangrijk – of de belangrijkste systemen zoals sanitair en elektriciteit werkten, en of het huis bewoonbaar was en geen grote structurele problemen had. Ten slotte overwogen we de indeling van het ontwerp en of het geschikt zou zijn voor verhuur of bewoning, en welke veranderingen konden worden aangebracht om het te verbeteren.

Om eerlijk te zijn, het kostte me ongeveer een jaar om het juiste pand te vinden. Ik werkte met meerdere makelaars omdat niet allemaal bereid waren om 60 mijl te rijden voor bezichtigingen, en ik bood geen grote commissies aan. In Minnesota betaalt de koper doorgaans niet de kosten – de verkoper doet dat. De verkoper, in ons geval, was ook niet bereid om die kosten te dekken. Dus het was moeilijk om een makelaar voor dit type pand te vinden omdat makelaars meestal werken op commissie van de verkoopprijs, en niemand was geïnteresseerd in het rondrijden door heel Minnesota om huizen in de prijsklasse van $50.000 te laten zien. Daarom was het vinden van een makelaar behoorlijk uitdagend, en ik zou aanraden om naar aanvullende sites te zoeken, misschien voor interne investeerders, of zelf naar panden te zoeken en vervolgens een makelaar te contacteren voor bezichtigingen op sites zoals Zillow.com of Realtor.com.

Ik vond dit pand via een investeerderswebsite. Het huis was gekocht voor $35.000 door een vrouw in de huis-flipping business en stond te koop voor $50.000. Wat dit pand onderscheidde, was de locatie in een studentenstad: slechts vijf minuten van de campus, geen grote structurele problemen, en de belangrijkste systemen waren functioneel. 

Een Verhaal Achter het Huis

Het huis werd gebouwd in 1912 en ligt op vijf minuten lopen van de St. Cloud State University. Het heeft anderhalve verdieping, typisch voor die tijd. Oorspronkelijk was het huis 858 vierkante voet met een onafgewerkte kelder. Ongeveer 50 jaar later werd er een aangebouwde garage toegevoegd, naast een vrijstaande garage aan het einde van het perceel. Het perceel heeft twee opritten vanaf twee straten omdat het op een hoekperceel ligt. Het perceel zelf is ruim, met ruimte voor een speeltuin, een kleine kampvuurplaats, of zelfs een kleine werkplaats. Het huis heeft één badkamer op de tweede verdieping; er is geen badkamer op de eerste verdieping, wat de renovatie uitdagend maakte. De tweede verdieping heeft twee kleine slaapkamers, en de eerste verdieping omvat een woonkamer, een keuken, een eetkamer en een serre.

Belangrijke Regels voor Fixer-Upper Projecten in Minnesota

Hier zijn de belangrijkste regels om te overwegen bij het kopen van een fixer-upper project in Minnesota:

1.         Eigendom Inspectie: Zorg ervoor dat een erkende inspecteur het pand heeft gecontroleerd en dat de verkoper een openbaarmaking van gebreken heeft verstrekt.

2.         Zonering: Controleer of de zonering van het pand het geplande werk of de veranderingen toestaat.

3.         Vergunningen: Verkrijg de nodige vergunningen voor renovaties, vooral als er elektrische, sanitaire of structurele veranderingen gepland zijn.

4.         Bouwvoorschriften: Zorg ervoor dat het werk voldoet aan de lokale bouwvoorschriften en veiligheidsnormen.

5.         Belastingen: Controleer op eventuele onbetaalde onroerendgoedbelastingen of kosten.

6.         Milieugevaren: Wees bewust van mogelijke loodverf of asbest als het huis oud is.

7.         HOA Regels: Indien van toepassing, bekijk eventuele beperkingen opgelegd door de vereniging van huiseigenaren op renovaties.

Ik betaalde net iets minder dan $2.000 voor afsluitkosten, inclusief titelonderzoek en titelverzekering, registratiekosten en overdrachtskosten. Ik bestelde geen inspectie en had geen leningen, dus ik betaalde geen andere kosten. Voor degenen die een soortgelijk project overwegen in de huidige markt in Minnesota, specifiek in de stad St. Cloud, zou ik aanraden om ongeveer $100.000 + $30K voor renovaties te budgetteren, om ongeveer $100K na de verkoop te verdienen.

Het Huis Verbouwen

Ik ben altijd geïnteresseerd geweest in verschillende verbouwingsprojecten, en ik keek vaak naar verschillende shows over het transformeren van ruimtes, dus design is altijd een van mijn interesses geweest. Toen we dit huis kochten, kon ik niet wachten om vloeren, verfkleur, meubels, keukenkasten, enzovoort te kiezen. Ik ben altijd meer geïnteresseerd geweest in design dan in grote structurele veranderingen zoals het vervangen van muren, deuren, ramen, het dak of het landschap. Dit motiveerde me om het project aan te pakken omdat ik het zag als een creatief proces. Ik heb ook altijd graag verbeteringen aangebracht en dingen veranderd ten goede, en dit was een geweldige manier om onze energie te kanaliseren in het transformeren van iets, het om te zetten in iets moois. Onze familie had nog nooit aan dergelijke projecten deelgenomen – maar mijn vader hielp ons veel met de reparaties, zoals sanitair, elektrische werkzaamheden en het vervangen van ramen.

In ons geval waren er gelukkig geen structurele problemen. Ik zou echter adviseren dat je, voordat je koopt, ofwel een inspectiedienst inhuurt of, als je een redelijk deskundige klusjesman hebt, het huis inspecteert op deze problemen, vooral structurele. 

Dit is wat we deden. Allereerst vervingen we de gevelbekleding. We moesten het dak vervangen, maar dat was erg duur – het kostte ongeveer $14.000. We kochten een opstalverzekering, en we hadden veel geluk dat er dit jaar een hagelstorm was. Vanwege de hagelstorm herstelde de verzekering ons dak volledig. De vervangingsdienst kostte aanvankelijk $14.000, maar we hoefden slechts ongeveer $1.500 te betalen – de prijs van een jaar opstalverzekering. 

De volgende fase was het opnieuw doen van de gipsplaten muren door het hele huis en het aanbrengen van pleisterwerk. Dit nam veel tijd in beslag. Daarna installeerden we nieuwe vloeren, schilderden we de muren en werkten we het sanitair bij, aangezien de belangrijkste systemen, zoals de verwarmings- en koelsystemen, in goede staat waren. We hoefden alleen de rioolbuizen een beetje aan te passen, en dat was alles.

De uiterlijke veranderingen aan het huis – specifiek de gevelbekleding en het dak – namen iets meer dan een maand in beslag. Alles wat betreft de binnenkant, de verbouwing, kostte ons ongeveer 7-8 maanden, gezien het feit dat we alleen in het weekend werkten.

⁠We deden geen grote overhauls; we voegden alleen een badkamer met een toilet en een bad toe in het semi-keldergebied en bouwden een muur om die ruimte te scheiden van het hoofdgedeelte van de kelder. Daarnaast voegden we een extra muur toe tussen de eetkamer en de keuken omdat de keuken vroeger open was, maar nu is het meer gescheiden, wat extra ruimte voor kasten bood. Ook vervingen we op de tweede verdieping het bad door een douche, wat de badkamer ruimer maakte. Verder hebben we alleen de materialen bijgewerkt, de vloeren, muren, plafonds, enzovoort opnieuw gedaan, zonder de hoofdindeling te veranderen.

Dus het enige waarvoor we professionals inhuurden, was om het dak te vervangen. En we belden een keer een elektricien om de stopcontacten door het hele huis te controleren om te zien of ze goed waren gedaan. Het inhuren van een elektricien kostte $300 alleen al voor hem om langs te komen en enkele problemen aan te wijzen – zonder zelfs maar iets te repareren, en dat was behoorlijk duur, naar mijn mening. Alles wat betreft de rest deden we zelf. Voor het grootste deel deed mijn vader het grote werk – zoals het vervangen van de gevelbekleding, het installeren van een garagedeur, het storten van beton voor de oprit, of het opnieuw doen van enkele leidingen. Ik deed het binnenwerk, zoals pleisteren, schilderen en het installeren van plinten. En mijn vader installeerde ook de deuren en ramen, omdat we ook alle ramen vervingen.

Hoe het Huis te Verkopen

Wat betreft het op de markt brengen van het huis, worden deze diensten doorgaans betaald door de verkoper in Minnesota. De makelaarskosten zijn meestal 2,7% voor de makelaar van de verkoper en 2,7% voor de makelaar van de koper. Beide partijen worden meestal betaald door de verkoper. In mijn geval wilde ik als verkoper echt besparen op deze kosten en probeerde ik het zonder een makelaar te doen, althans aan mijn kant. Dit was een behoorlijk uitdagend pad, omdat ik alles zelf moest doen, te beginnen met professionele fotografie, virtuele staging (aangezien het huis leeg was, en het aantrekkelijker zou zijn voor kopers met virtuele staging). 

Toen vond ik een dienst op de website beycome.com, waar voor een vast bedrag (in mijn geval $99), je vermelding wordt geplaatst op MLS, een algemene website voor makelaars, en het automatisch verschijnt op platforms zoals Zillow, Realtor, Trulia, enz. Ik behandelde ook alle verdere communicatie zelf. Dus dit platform fungeerde alleen als een vermelding agent, op voorwaarde dat ik ook de vermelding zelf plaatste, wat betekent dat ik alle vragen beantwoordde en ervoor zorgde dat de vermelding live was op MLS. In mijn geval was het moeilijk maar de moeite waard omdat ik $6.500 bespaarde op deze transactie.

Een Fixer-Upper Project: Samenvatting

Laten we het samenvatten! Het meest uitdagende deel was het leren van alle aspecten, te beginnen met waar je betaalbare bouwmaterialen kunt kopen, hoe je veranderingen kunt aanbrengen, hoe je het op de meest legale manier kunt doen, hoe je geen aannemers inhuurt, en hoe je uiteindelijk het huis verkoopt, omdat ik nog nooit iets in de Verenigde Staten had verkocht. Al deze nieuwe stappen waren in het begin erg moeilijk, maar als je ze eenmaal doet, en dan nog een keer, worden ze veel gemakkelijker, net zoals het gebeurt met elk ander proces.

Het meest positieve aspect was de mogelijkheid om geld te verdienen. Tegelijkertijd leer ik veel informatie die misschien nooit van pas zal komen, maar misschien wel, aangezien ik van plan ben om mijn eigen kwaliteitswoning in een goede buurt te kopen en deze zelf te renoveren. Huiseigenaren in Minnesota hebben het recht om bepaalde acties en renovaties in hun eigen huizen uit te voeren. Maar natuurlijk, voor volledige legaliteit, moet je overal de vergunningen verkrijgen.

Wat ik echt leuk vond aan dit project is dat het mijn relatie met mijn vader versterkte. We vonden een nieuw mijlpaal in onze relatie. Over het algemeen is het bevredigend om de resultaten van je acties te zien en, door dit huis, in staat te zijn om geluk te brengen aan een gezin, in een mooi, nieuw huis dat geen grote renovaties vereist. Ik ben blij dat er een gezin zal wonen, hun kinderen zal opvoeden, en herinneringen zal achterlaten voor een leven lang. En ik heb daaraan bijgedragen.

Er zijn enkele veelvoorkomende fouten die je moet proberen te vermijden. De eerste fout die ik maakte, die ik pas later realiseerde, was dat het erg belangrijk is om de vraag te beantwoorden waarom je dit soort huis koopt. Is het voor jezelf? Voor later verhuren? Lange termijn of korte termijn? Ik bedoel, op Airbnb of voor lange termijn verhuur? Omdat verschillende benaderingen vereist zijn voor het renoveren van het huis, afhankelijk van het antwoord. Of misschien koop je het om te renoveren en onmiddellijk door te verkopen. Al deze benaderingen vereisen verschillend projectmanagement – en toen ik het huis kocht, wilde ik gewoon iets kopen, het geld behouden en het laten groeien. Maar ik wist niet voor welk doel.

Ik zou adviseren om genoeg geld te plannen, afhankelijk van het niveau van het huis dat je wilt kopen, en minstens zoveel voor renovaties, gebaseerd op de prijs van het huis. Bijvoorbeeld, als je een huis koopt voor $52.000, zou je minstens $52.000 moeten hebben om het huis te renoveren, ervan uitgaande dat het meeste werk door jou persoonlijk wordt gedaan. Natuurlijk moet je iemand hebben die je kan helpen, zoals je man, partner, vader, of een naaste persoon die kan helpen. En je moet erg handig zijn om het meeste werk zelf te doen om te besparen op het project. 

Ik hoop dat dit verhaal helpt voor iedereen die een soortgelijke reis overweegt. Ik wens je veel succes onderweg!