Sun-Belt vermoeidheid ontmoet opkomst van "eigenzinnige steden"
Redfin's voorjaarsmigratie dataset heeft de verhalen uit het pandemietijdperk omvergeworpen: de netto instroom in Dallas kelderde van 35 k (2023) naar 13 k (2024), terwijl Spokane, WA naar de eerste plaats steeg.
Waarom?
- Woningen nog steeds duur in hotspot-metropolen. De mediane vraagprijzen in Dallas zijn sinds 2020 met 38 % gestegen; thuiswerkers zijn weer prijsgevoelig.
- Hybride bedrijfsmandaten. Amazon, JP Morgan & Dell hebben "werk overal" teruggebracht naar "drie dagen op kantoor," waardoor personeel weer richting hub-luchthavens wordt geduwd.
- Levensstijl-arbitrage evolueert. Middelgrote "eigenzinnige" steden (Spokane, Providence, Knoxville) combineren huizen onder de $450 k met een wandelbare cultuur.
Winnaars vs. verliezers (Q1 2025)
| Rang ↑ | Netto instroom | Median woningprijs | Grote aantrekkingskracht |
|---|---|---|---|
| Spokane, WA | +7,900 | $439 k | Skimeer + West Coast tijdzone |
| Nashville, TN | +7,300 | $475 k | Muziek, geen staatsinkomstenbelasting |
| Providence, RI | +5,600 | $414 k | 1 uur Amtrak naar Boston |
| Rang ↓ | Netto uitstroom | Median prijs | Pijnpunt |
|---|---|---|---|
| San Francisco | –21,000 | $1.2 m | Kosten + kantoorverplichtingen |
| Phoenix | –9,400 | $442 k | Waterproblemen, zomers van 110 °F |
| Boise | –6,100 | $456 k | Prijs verdubbeld; lokale bevolking is het zat |
Enquêtepuls
Howdy.com ondervroeg 3 400 volledig remote medewerkers: 20 % verwacht te verhuizen in 2025; 46 % noemt "lagere kosten van levensonderhoud" als belangrijkste drijfveer, maar 31 % vermeldt nu "dichter bij het kantoor van het bedrijf" versus 19 % een jaar geleden.
Boomerang-kopers: een nieuw subsegment
Agenten melden een mini-golf van "boom-a-rangers" — werknemers die NYC of Bay Area in 2021 verlieten, loonsverhogingen kregen, en dan terugkeren om een appartement te kopen voordat mogelijke renteverlagingen plaatsvinden. Vroege tekenen: contractactiviteit voor <$1 m appartementen in Brooklyn is met 9 % gestegen op jaarbasis.
Beleidsstrategie
Winnaars haasten zich om bestemmingsplannen bij te werken. Spokane heeft een ADU-verordening versneld en het personeel in het vergunningenkantoor verdubbeld nadat de wachttijden 6 maanden bereikten. Verliezers daarentegen bieden "super-commuter" belastingkredieten aan om inwoners terug te winnen.
Vooruitzicht
Remote-werk 2.0 lijkt minder op een Sun-Belt land-rush en meer op gerichte levensstijl-arbitrage—steden die betaalbaarheid combineren met een duidelijke culturele identiteit zullen de cyclus van 2025-27 winnen.
