Wie man als Ausländer eine Immobilie in den USA kauft: Ein ultimativer Leitfaden
Immobilien in den USA erhöhen nicht nur Ihr Nettovermögen - sie sind eine Investition, die immer weiter gibt: Der durchschnittliche Hausverkaufspreis stieg in den letzten fünf Jahren um satte 28%. Der Prozess der Suche und des Kaufs eines perfekten Hauses kann selbst für Einheimische ziemlich einschüchternd sein, ganz zu schweigen von Ausländern. Hier kommt dieser Schritt-für-Schritt-Leitfaden sehr gelegen.
Schritt 1: Finden Sie Ihre ideale Immobilie
Zunächst einmal sollten wir uns auf die Art der Immobilie festlegen, die Sie suchen. Ein Einfamilienhaus ist ein freistehendes Gebäude, das man meist in Vororten sieht, oft mit Hinterhöfen und etwas mehr Platz - daher sind sie perfekt für Familien. Wohnungen hingegen befinden sich in der Regel in Mehrfamilienhäusern mit gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten, aber weniger persönlichem Raum und Privatsphäre; perfekt für Singles oder Paare. Ein Reihenhaus ist eine Art Hybrid zwischen den beiden: Es ist ein Haus, das typischerweise eine oder mehrere Wände mit einem Nachbarn teilt. Duplexe und Triplexe sind Häuser, die in zwei oder drei Wohnungen mit mehreren Bewohnern unterteilt sind. Wenn keine dieser Optionen funktioniert, könnten Sie auch ein Stück Wohnland kaufen und das Haus Ihrer Träume bauen.
Neue oder wie neue Häuser werden entweder neu gebaut oder kürzlich renoviert. Gut gepflegte Häuser sind in der Regel etwas veraltet, aber ansonsten in einem tollen Zustand und benötigen nur sehr wenige kosmetische Aktualisierungen. Ein Fixer-Upper, auch bekannt als Handyman Special, ist eine Immobilie, die Sie mit der Absicht einiger großer Veränderungen erwerben. Unabhängig vom Zustand muss das Haus gute Grundlagen haben und strukturell solide sein, sonst riskieren Sie den Kauf eines Geldgrabens.
Ein weiterer wichtiger Faktor für die Gesamtentscheidung ist natürlich die Lage. Wichtige Dinge, die man berücksichtigen sollte, sind die Pendelzeit, die Nähe zu erstklassigen Schulen, Sicherheit und Kultur sowie das allgemeine Ambiente. Einige Menschen ziehen es vor, in begehbaren Städten zu leben und sind bereit, persönlichen Raum zu opfern, während andere nicht ohne einen Hinterhof und eine 20-minütige Fahrt von Costco leben können.
Es ist auch wichtig, die Geschichte der Nachbarschaft zu berücksichtigen und ob das Haus im Laufe der Zeit an Wert gewinnen wird. Aufstrebende Gebiete sind großartig, um zu investieren, aufgrund der niedrigeren Kosten und der vielversprechenden Renditen auf die Investition in der Zukunft. Stellen Sie sicher, dass Sie sich von einem lokalen Immobilienprofi beraten lassen, der Ihnen mit seinem Expertenwissen über die Gegend bei der Wahl des Standorts hilft.
Schritt 2: Budgetierung
Wenn es um Kredite und andere Finanzierungsmöglichkeiten für Ausländer geht, bieten viele Banken konventionelle und FHA-Hauskredite (eine Art Hypothek, die von der Federal Housing Administration unterstützt wird) für Nicht-US-Bürger an - vorausgesetzt, Sie müssen Ihren Aufenthaltsstatus, Ihre Beschäftigungsgeschichte und Ihre finanzielle Gesundheit nachweisen. Einige dieser Kredite, wie die Foreign National Loan Hypothek, sind speziell für nicht ansässige Ausländer konzipiert, obwohl sie wahrscheinlich höhere Zinssätze und größere Anzahlungen im Vergleich zu Hypotheken für US-Bürger oder Einwohner haben können.
Persönliche Kredite könnten eine weitere Option für Ausländer sein; diese könnten jedoch kürzere Rückzahlungsvereinbarungen als Hypotheken haben. Persönliche Kredite sind auch berüchtigt für höhere Zinssätze, so dass sie nur funktionieren würden, wenn Sie planen, sie ziemlich schnell abzuzahlen. In einigen Fällen könnten auch private Kreditgeber Finanzierungsmöglichkeiten für ausländische Käufer anbieten - dies wäre wahrscheinlich die am wenigsten erschwingliche Option aufgrund höherer Gebühren und allgemein strengerer Bedingungen.
Ein wichtiger Teil des Budgets, neben dem Preis des Hauses selbst, sind die Steuern. Die amerikanische Regierung wird Sie fast für alles besteuern, einschließlich des Besitzes der Immobilie, der Vermietung und des Verkaufs zu einem höheren Preis. Grundsteuern werden von den lokalen Regierungen auf der Grundlage des Wertes der Immobilie festgelegt; ausländische Immobilieneigentümer sind in der Regel für die gleichen Grundsteuersätze und -vorschriften verantwortlich wie US-Bürger und Einwohner. Außerdem, wenn Sie planen, es zu vermieten, wann immer Sie nicht in den Staaten sind, ist es wichtig zu bedenken, dass Mieteinnahmen unter der Bundes-Einkommenssteuer besteuert werden, unabhängig vom Aufenthaltsstatus des Immobilieneigentümers. Laut IRS sind nicht ansässige Ausländer in der Regel einer pauschalen Quellensteuer von 30% auf ihr US-Quelleneinkommen unterworfen, einschließlich Mieteinnahmen, es sei denn, ein anwendbares Steuerabkommen reduziert diese (zum Beispiel, wenn Sie bereits Einkommenssteuern in einem anderen Land zahlen). Es kann sinnvoll sein, einen Steuerberater zu beauftragen, der Ihnen bei allem, was mit Steuern zu tun hat, hilft - glauben Sie uns, Sie wollen in der Gunst des IRS bleiben.
Schritt 3: Kennen Sie Ihre Rechte
Die Vereinigten Staaten erlauben ausländischen Käufern den Erwerb von Land und Immobilien, einschließlich Wohn-, Gewerbe- und Anlageimmobilien. Sie können Immobilien direkt auf Ihren Namen oder über juristische Personen wie Gesellschaften, LLCs oder Treuhandgesellschaften besitzen. Die Wahl der Eigentumsstruktur kann durch Ihre persönlichen Vorlieben in Bezug auf Besteuerung, Haftung und Nachlassplanung bestimmt werden, und wir empfehlen dringend, einen Rechtsbeistand zu beauftragen, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte geschützt sind. Außerdem ist es unglaublich hilfreich, jemanden zu haben, der das Kleingedruckte für Sie liest.
Etwas anderes zu bedenken: Die Investition in Immobilien kann ein Weg zur Aufenthaltserlaubnis (und anschließender Staatsbürgerschaft) durch verschiedene Visaprogramme sein, und eines davon ist das EB-5 Immigrant Investor Program. Wenn Sie planen, eine bestimmte Menge an Kapital in ein Immobilienentwicklungsprojekt zu investieren, speziell mindestens $900.000 in einem gezielten Beschäftigungsbereich oder $1,8 Millionen in einem nicht gezielten Bereich, könnten Sie auch eine Green Card beantragen. Haftungsausschluss: Dies ist keine Rechtsberatung, und wir empfehlen, sich eine ordnungsgemäße Rechtsberatung einzuholen.
Schritt 4: Wählen Sie Ihren Immobilienmakler
Vielleicht haben Sie schon einmal gesehen, dass Immobilienprofis als Agenten oder Makler bezeichnet werden, besonders wenn Sie sich für Immobilien-Reality-Shows interessieren (wir tun das sicher!). Lassen Sie uns die beiden unterscheiden: Immobilienagenten sind lizenzierte Fachleute, die unter der Aufsicht von Maklern arbeiten. Sie helfen Kunden bei Kauf, Verkauf oder Vermietung von Immobilien und allem, was damit zusammenhängt - Suche, Verhandlungen und Abschlussverfahren. Agenten sind bei Maklern angestellt, die die gleiche Funktionalität haben, wenn es darum geht, Käufer und Verkäufer zu unterstützen, außer dass sie auch unabhängig arbeiten und Agenten beschäftigen können, um ihre eigenen Maklerfirmen zu gründen. Kurz gesagt, ein Makler ist nur ein fortgeschrittenerer Agent mit etwas mehr Autorität und Verantwortung.
Ein guter Agent wird immer Ihr Interesse an erster Stelle haben und wird mit Zähnen und Klauen kämpfen, um die beste Immobilie für Sie zu bekommen. Genau wie in der Dating-Welt, setzen Sie sich nicht mit weniger zufrieden! Sie werden wissen, dass es ein Match ist, wenn Sie sehen, dass sie Ihnen zugehört haben und all Ihre Vorlieben und Deal-Breaker im Kopf behalten haben. Sie sollten auch über den lokalen Wohnungsmarkt Bescheid wissen, um feststellen zu können, welches Gebiet am besten für Ihre Bedürfnisse geeignet ist, besonders wenn Sie aus einem anderen Bundesstaat oder sogar aus dem Ausland kaufen.
Schritt 5: Ein Angebot machen
Während jeder Immobiliensuche kommt die Zeit, in der Sie bereit sind, ein Angebot für ein Haus zu machen, in das Sie sich verliebt haben, oder vielleicht haben Sie eine Vision dafür. Es ist Zeit, ein Angebot zu machen - aber welches? Je nach Ihrer Finanzierungsquelle könnten Sie ein All-Cash-Angebot machen (das für viele Verkäufer das wünschenswerteste Angebot ist und eine großartige Möglichkeit bietet, über den Preis zu verhandeln), ein konventionelles Angebot (Ihr typisches Hypotheken- oder Kreditangebot mit einer Anzahlung), oder ein FHA-Angebot (in Fällen, in denen die Federal Housing Administration Ihre Hypothek versichert). Ihr Angebot könnte auch bedingt sein, das heißt, es hätte spezifische Anforderungen, damit der Deal abgeschlossen werden kann. Zum Beispiel könnte die Bedingung sein, dass, wenn der geschätzte Wert der Immobilie niedriger ist als der Kaufpreis, der Käufer einen niedrigeren Preis verlangen kann, oder aus dem Vertrag ohne Strafe aussteigen kann. Wenn Sie nicht die erste Wahl des Verkäufers sind, könnte Ihr Angebot ein Backup-Angebot sein, und je nach Ihrem Glück und Ihren Manifestationsfähigkeiten könnten Sie dieses Haus schließen oder nicht. Schließlich besteht immer die Chance, dass der andere Deal aus der Treuhand fällt.
Schritt 6: Jeden Zentimeter der Immobilie inspizieren
Hier kommt der Spaßteil: Sie müssen sicherstellen, dass Sie genau das kaufen, was sie verkaufen, das heißt, Sie müssen die Immobilie inspizieren und bestätigen, dass sie sich in genau dem Zustand befindet, wie vom Verkäufer präsentiert. Wenn eine Hypothek Ihre Finanzierungsquelle ist, kann Ihre Bank eine Inspektion verlangen, um den Wert des Hauses (und die Höhe des Kredits, den Sie dafür bekommen) zu bestätigen.
Es gibt mehrere Arten von Inspektionen, die man in Betracht ziehen sollte. Die allgemeine Hausinspektion bietet eine umfassende Bewertung des Gesamtzustands der Immobilie, einschließlich der strukturellen Elemente, der elektrischen Systeme und der Hauptkomponenten wie Klimaanlage, Heizung und andere. Schimmel Inspektionen konzentrieren sich auf die Aufdeckung von Feuchtigkeitsschäden im Haus, die je nach Art des wachsenden Schimmels ziemlich tödlich sein könnten. Eine Termiten Inspektion zielt darauf ab, das Vorhandensein von Termiten oder anderen schädlichen Insekten zu identifizieren, die die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen könnten. Heizungs- und Kühlsysteme, und elektrische, und Sanitär Inspektionen könnten in älteren Häusern sehr praktisch sein, um sicherzustellen, dass alle diese Elemente ohne Fehler funktionieren.
