CHICAGO — Mei 2025.
Na een schikking van $418 miljoen die dit voorjaar de National Association of REALTORS® (NAR) opschudde, nadert een belangrijke deadline. Vanaf 17 augustus moet elke huizenkoper een schriftelijke vertegenwoordigingsovereenkomst ondertekenen voordat hij een huis bezichtigt, en MLS-platforms mogen niet langer tonen hoeveel—of überhaupt iets—een verkoper aanbiedt om de makelaar van de koper te betalen.
Wat verandert er precies?
| Oude Regel | Nieuwe Regel (Van kracht vanaf 17 augustus 2025) |
|---|---|
| MLS-aanbiedingen toonden een vast % dat de verkoper aan de makelaar van de koper zou betalen. | Compensatie mag niet in de MLS worden geadverteerd; het moet privé worden onderhandeld. |
| Kopers tekenden vaak agentschapspapieren op het moment van het bod. | Een getekend contract is nu vereist vóór enige bezichtigingen. |
Hoe deals er dit najaar uit kunnen zien
Scenario 1: Verkoper biedt nog steeds 2 % aan—maar doet dit via kanalen buiten de MLS (broker-to-broker blast), en de koper tekent om het te accepteren.
Scenario 2: Koper betaalt een deel of alle commissie uit eigen zak. Geldverstrekkers bevestigen dat ze de vergoeding kunnen financieren als deze onder de door de verkoper betaalde sluitingskostenlimieten blijft (3–9 % afhankelijk van het type lening).
“Verwacht dat listing agents 'commissiecredits' bij de sluiting zullen voorstellen, vergelijkbaar met renteverlagingen,” zegt de juridisch directeur van Redfin. Bankrate
Winnaars & risico's
- Transparante shoppers kunnen à-la-carte diensten of flat-fee makelaars kiezen.
- Kopers met lage aanbetaling (FHA, VA) lopen het risico op cash-strain: het direct betalen van hun makelaar kan de vereiste reserves verhogen.
- Listing data fragmentatie is waarschijnlijk—let op startups die openbare registers doorzoeken om schaduwcommissiefeeds te creëren.
Actiestappen
- Vraag nu aan geldverstrekkers of ze je makelaarskosten in de lening laten opnemen.
- Vergelijk koper-makelaar contracten—per uur, vast tarief, of percentage.
- Begroot een cashbuffer van 1–3 % als je verwacht de commissie zelf te dragen.
Augustus zal decennia-oude normen resetten. Vroege gebruikers die commissie behandelen als elk ander onderhandelbaar punt kunnen duizenden besparen op de totale transactiekosten—mits ze hun financiering voorbereiden.
