Markt Gemiddelde Vraaghuur 1‑Maand Δ 1‑Jaar Δ Actieve Aanbiedingen
Texas (staatwijd) $1,750  0 $  ‑$200  75,915
Austin $1,900  + $22  ‑$375  6,047
Dallas $1,650  + $39  ‑$356  3,930
Houston $1,660  ‑ $40  ‑$239  9,203
San Antonio $1,600  ≈0 $  ‑$125  5,667

1. Belangrijkste punten

  • De huren in de hele staat liggen 5 % onder het Amerikaanse gemiddelde ($1,850). Na een daling van $200 jaar-op-jaar zijn de prijzen maand-op-maand gestabiliseerd.
  • Elke grote metro is nog steeds goedkoper dan een jaar geleden, maar het tempo van de daling vertraagt; Austin en Dallas zijn de afgelopen 30 dagen al iets gestegen.
  • Het aanbod is overvloedig: Zillow vermeldt bijna 76 k beschikbare eenheden in de hele staat—ongeveer één aanbieding voor elke 50 huurhuishoudens.
  • Ontwikkelaars trappen op de rem. Het aantal nieuwe projecten in Houston, Austin en Dallas daalde met meer dan 50 % in Q1‑2025 ten opzichte van 2023, volgens RealPage.
  • RealPage verwacht dat de effectieve huren in de tweede helft van 2025 weer positief zullen worden (~2.5–3 % YoY) naarmate de bouwgolf afneemt.

2. Wat gebeurt er ter plaatse?

Austin Dallas–Fort Worth Houston San Antonio
Aandrijver Overaanbod na de bouw neemt af; concessies krimpen Class‑A overaanbod nog steeds groot Meest betaalbare van de "grote 3"; gestage in‑migratie Budgetoptie; nieuwe build‑to‑rent voorraad
Leegstand (RealPage) ~10 % ↓ ~12 % → ~9 % → ~10.5 % ↑
Typische concessies 4‑6 weken gratis + parkeren 6‑8 weken gratis + cadeaubonnen 2‑4 weken gratis, gratis intrek 1 maand gratis in luxe
2H‑2025 huurvooruitzicht +3–4 % +1–2 % +2.5–3 % +1 %

3. Aanbodpijplijn & nieuwe starts

  • Recordleveringen 2024: ±95 k nieuwe eenheden in de "grote vier" metro's.
  • Starts duiken: minder dan 6 k eenheden begonnen in Houston in 2024—laagste sinds 2010.
  • 2025 voorspelling: 14–27 k voltooiingen per metro, nog steeds hoog maar ~25–30 % lager YoY.

4. Betaalbaarheidstoets

  • Huurders besteden 28‑30 % van het mediane huishoudinkomen aan huisvesting in de meeste grote Texaanse metro's; Houston is de uitschieter met ~21 %, Austin de stretch case met ~33 %.
  • Verschil huren vs. kopen: in Austin zijn de maandelijkse eigendomskosten ~$1 000 hoger dan huren; het verschil in Houston is ~$850. (Zillow ZHVI & hypotheekberekening.)

5. Tactieken voor huurders (mei–juli 2025)

  1. Onderhandel: met een mediane tijd-op-markt van bijna 30 dagen bieden verhuurders nog steeds 1–2 maanden gratis aan in veel Class‑A gebouwen.
  2. Richt je op nieuwe leveringen: lease-up eigendommen hebben de hoogste incentives.
  3. Sluit een huurcontract van 14‑ of 15‑maanden af om de korte-termijn bodem te overbruggen voordat 2026 herstelt.
  4. Vergelijk postcodes: Binnen Austin is het verschil tussen trendy 78704 ($2,100) en Cedar Park 78613 ($1,530) bijna 30 %.
  5. Let op "junk fees": stijgende verzekeringskosten worden doorberekend als $15‑30 maandelijkse extra's, vooral langs de Golfkust.

6. Vooruitzichten tot eind 2025

Metriek (Texas) 2024 2025 (voorspelling)
Gemiddelde huurprijsstijging (ZORI) –1.8 % +2.5 %
Nieuwe eenheden geleverd 95 k ~65 k
Gemiddelde leegstand 11 % 9.5 %
Typische concessies 6 weken 4 weken

Conclusie: Het huurder-vriendelijke venster van de lente sluit. Naarmate de bouwstarts opdrogen en de absorptie normaliseert, zullen verhuurders weer grip krijgen, waardoor de huren tegen eind 2025 weer positief zullen worden.

Gegevensbronnen: Zillow Rental Manager, Zillow Research (ZORI), Apartment List National Rent Report, RealPage Analytics webcast & voorspelling.