Die Anleihemaschine brüllt zurück
Progress Residential hat 2025‑SFR3 bepreist, die erste Verbriefung, die ausschließlich durch Build‑to‑Rent-Gemeinschaften abgesichert ist: 3 531 brandneue Häuser in TX, AZ und FL. KBRA gab der AAA-Tranche eine Kreditverbesserung von 20,5 %. Business Wire
Marktmetriken
- Emission: 5,4 Mrd. $ YTD SFR-Anleihen vs. 3,1 Mrd. $ zur gleichen Zeit 2024.
- Belegung: Invitation Homes erreichte im Q1 97,2 % mit einem Mietwachstum von 5,4 %.
- Kapitalisierungsraten: Stabilisierte BTR-Handel bei 5,1 % vs. 4,4 % für bestehenden Bestand, laut Arbor’s April-Snapshot.
Die differenzierte Sicht der GAO
Eine GAO-Studie von 2024 ergab, dass institutionelle Käufer die Preise in den Postleitzahlgebieten, in die sie eintreten, um 1–4 % erhöhen, aber auch Leerstände reduzieren und sanierungsbedürftige Häuser schneller renovieren als kleine Hausflipper. Government Accountability Office
Konzentrationsrisiko und Politik
KBRA warnt, dass, wenn BTR-Anleihen skalieren, ein Teil des Wohnungsmarktes davon abhängen könnte, dass die Refinanzierungsmärkte liquide bleiben – Echos von Mehrfamilien-CMBS 2006. In der Zwischenzeit haben Gesetzgeber in AZ und GA Gesetzentwürfe eingereicht, um den institutionellen Besitz auf 1 000 Häuser pro Landkreis zu begrenzen, obwohl keiner verabschiedet wurde.
Lokale Fallstudie: Vorort von Atlanta
In Henry County, GA, besitzen Investoren 19 % des SFR-Bestands. Die mittlere Miete beträgt 2 100 $ vs. 1 870 $ in benachbarten Landkreisen mit <5 % Investorenanteil. Der Kreisrat debattiert über Verbindungsgebühren zur Finanzierung von Anzahlungshilfsprogrammen für Einheimische.
Ausblick
2025‑26 könnte ein Plateau sein: Höhere Kreditkosten halten Mega-Vermieter davon ab, im großen Stil zu kaufen, aber BTR setzt sich fort, weil Baukredite günstiger sind als der Kauf von Wiederverkaufsobjekten. Beobachten Sie die Verbriefungsvolumina und eventuelle staatliche Besitzobergrenzen.
